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| 全球摩天樓相繼停工 中國逆市開建 |
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摩天高樓歷來是經(jīng)濟狂熱時容易“批量”出現(xiàn)的建筑產(chǎn)物。但近幾個月來，金融危機作梗，世界各地的許多摩天高樓均已暫停建設。然而在當前全球經(jīng)濟衰退、開發(fā)商資金鏈斷裂進而引發(fā)摩天大樓停建的“非常時期”，國內卻接連出現(xiàn)了幾個“逆市”開建摩天大樓的計劃，讓聞者疑惑。
2月3日，據(jù)媒體報道，廣州珠江新城東塔初步將“身高”定為488米，超過了與之對應的432米高的西塔，有望問鼎華南第一高樓；無獨有偶，幾乎同時，深圳市環(huán)境工程科學技術中心（下稱技術中心）的一份公告揭示，由平安保險投資建設的平安國際金融中心，有望在年內開工，高度達到646米，建成后將作為平安保險的新總部大樓，這個高度已經(jīng)超過了“華南第一高樓”，甚至超過了上海金茂大廈，有可能成為新的“國內第一高”。
盡管平安新聞發(fā)言人盛潤生對“平安保險建造國內第一高樓”的消息予以否認，然而，這座平安保險的新總部投資總額需過百億元已成業(yè)內共識。在經(jīng)濟低迷時逆市以長工期開建摩天大樓，是否能破繭而出，在經(jīng)濟好轉時回收效益，又會否遭遇另外一重金融危機？
逆市開工錢袋何處尋？
據(jù)技術中心的公告顯示，平安保險的新總部大樓共115層，其中1至8層為裙房做商業(yè)用途，8至115層為寫字樓辦公區(qū)，擬于今年上半年動工，2014年年底完工。盡管盛潤生對媒體一再表示，這座新樓最后方案還未確定，但這座新樓投資總額將過百億元已毋庸置疑。加上該項目位于CBD中心區(qū)域，未來升值潛力無限，被業(yè)內人士公認為“黃金地段”。
據(jù)坊間流傳，平安國際金融中心的總建筑面積將超過30萬平方米，該項目建成后將為平安每年帶來至少1億元的穩(wěn)定租金收入。
盛潤生還表示，該項目所需的資金將全部來源于平安的自有資金，并不考慮銀行貸款。“平安完全有能力運用自有資金完成該項目，不超過凈資產(chǎn)50%的投資限制對于該項目而言也不是什么問題。”他說。
經(jīng)濟低迷時逆市開工，在經(jīng)濟好轉時完工開放。“從這個案例中可以看出，在經(jīng)濟不景氣的情況下，甲方可以尋求那些投資突破口，”易道公司亞洲區(qū)規(guī)劃設計總監(jiān)劉泓志說，“如果融資鏈條跟銀行掛鉤并不明顯，工期也較長，那么預期效益都可以回收，而這種回收也并非來自資金投入，更多來自于公司本身一貫的穩(wěn)健風格和良好形象。”
而作為廣州市超高層地標性建筑的“華南第一高樓”廣州東塔，投資主體為新世界地產(chǎn)，早在4、5年前，政府已開始規(guī)劃，它也同樣坐落于CBD區(qū)域。不難看出，這已不單是開發(fā)商行為，而更多的是政府的支持。
“無論是深圳平安保險總部還是華南第一高樓，都屬于‘個案’，而不能代表‘逆市開建’的普遍現(xiàn)象，”劉泓志表示，“但這仍然可以給行業(yè)以啟示，演繹如何在經(jīng)濟衰退背景下，在眾多競爭中找到出口以顯示實力，或者如何將醞釀已久的實力在出口中綻放。”
然而并非有政府扶持就不會遭遇風險。2008年，迪拜政府和公共部門至少欠下了470億美元債務，這相當于其GDP的103%。發(fā)布此數(shù)據(jù)的穆迪投資表示，在未來5年內，迪拜的債務仍可能超過GDP，這顯然為迪拜敲響了危機的警鐘。有著“全球最大工地”之稱的迪拜也未能免遭華爾街金融風暴的影響。迪拜第一高樓的停建已充分說明逆市開工存在風險。
經(jīng)濟出路仍然樂觀
目前，很多摩天高樓在建成使用后都處于經(jīng)濟虧損狀態(tài)，往往很多年都不可能收回投資。比如新近建成的中國第一高樓上海金融中心自去年開盤后，許多樓層都還處于空置狀態(tài)。這是否說明摩天大樓的經(jīng)濟出路已不容樂觀？
劉泓志表示，“如果片面地談摩天大樓供需問題的話，中國現(xiàn)在跟10年、20年前比，市場已經(jīng)冷清了許多。”
例如上海浦東陸家嘴的三座摩天大樓，無一例外都得到了政策扶持，在這種支持下，無論有沒有租戶，建筑都勢必建起，而效益并非僅僅來自經(jīng)濟，更多的是社會效益和城市形象效益，其經(jīng)濟代價則由政府局部吸收。
“如果沒有政府支持，取而代之的是市場計算，如果空置率很高，甲方是不會做的。”劉泓志說。
至于未來出路，“摩天大樓興建的可能越來越少，速度越來越慢，不再會像雨后春筍一樣冒出，但絕對不會是不樂觀的出路”。
事實上摩天大樓的興建也是土地資源越發(fā)緊缺的出路，這一優(yōu)勢足以讓政府與開發(fā)商爭相效仿。
“關鍵問題在于土地資源上實用的配套。摩天大樓一定要有完善的周邊設施和交通，配以大量公交和足夠的基礎設施，如此，這樣的方案就不可能不是一個好的方案。”劉泓志說。而這些如果交給市場機制決定，從土地資源角度來講，樓不蓋高，成本是無法計算下來的。
即便是國外很多城市，從經(jīng)濟角度出發(fā)，同時也為了解決住房問題，都在為突破限高和容積率而尋找解決之道，以為反對突破高度的市民提供新的視角，而最成功的案例非加拿大溫哥華莫屬。政府大量提供住宅，給開發(fā)商以優(yōu)惠，將建筑高度提高，在高密度的社區(qū)建筑中發(fā)展收入多層次、住房契約多樣化的居住結構，同時投資社區(qū)的公園、社會住房、藝術和娛樂設施。
而有成功案例在先，連美國舊金山這樣的城市，都在進行突破限高的相關計劃，在該市南區(qū)，一個城市更新計劃正在進行，設計師正打算讓新的建筑高度出現(xiàn)在這座城市中。然而，不容忽視的也有類似于朝鮮平壤柳京飯店的“爛尾摩天樓”事件。
鏈接：世界最大爛尾摩天樓在平壤
柳京飯店可以說是一座最典型的“摩天爛尾樓”。這座至今未能完工的摩天大樓，呈三角金字塔型，高105層，總面積36萬平方米，本應成為一座氣勢宏偉的朝鮮平壤的標志性建筑，可因為缺乏資金，又遇到地基下沉、電力不足等問題，1992年完成結構工程后，停工至今。
柳京飯店高330米，共105層樓，它的外觀被戲謔為“看起來就像是劣質水泥胡亂糊成的金字塔”，卻比金字塔高兩三倍。從1982年方案便開始上馬。
遠看柳京飯店
柳京飯店設有3000間客房、7個旋轉餐廳，若按期建成，它將是當時世界上最高的飯店、第七高的大樓，還是世界上位于紐約和芝加哥以外的首個高于100層的建筑。事實上坊間流傳，柳京飯店的興建原因正是出自于金正日對美國人蓋了太多摩天大樓的行徑的“不服”，對當時亞洲摩天大樓熱的跟風和對韓國在新加坡投資興建Stamford 飯店的回應。
在追求“世界第一”的強烈沖動驅使下，于1987年開建的柳京飯店，經(jīng)過5年打拼，終于在1992年完成了基本輪廓。可惜，在接下來十幾年中，柳京飯店一直只有“基本輪廓”。
1992年，柳京飯店徹底中止建設，最主要原因是缺少資金和電力。此后，建設一直沒有恢復過，在樓頂上空留一座吊車，樓底是一片掛著“施工危險，請勿靠近”提示牌的工地，柳京飯店成了一座有礙觀瞻的爛尾樓。雖然在1992年停工時，混凝土空殼建設已完畢，但其安全性至今尚未驗證。大樓外墻沒有飾面，沒有安裝窗戶，亦無任何內部設施，甚至沒有電梯。
柳京飯店雖然與“全球最高飯店”的稱號擦肩而過，但是卻得到了另外一項意外的頭銜：“全球最高的空置建筑物”，并且已保持此項紀錄近20年。
柳京飯店最初預算花費7.5億美元，這是朝鮮總GDP的2%。最初，朝鮮政府想通過柳京飯店引進第一批西方投資者，并希望通過各種政策關照他們，比如在飯店中添設賭場、夜總會等。政府對柳京飯店如此自豪以至于在工程還未動工時就已經(jīng)將“柳京飯店”加到地圖中去。同時，在工程施工期間還發(fā)行了飯店的紀念郵票。
今天，即便淪為爛尾樓，柳京飯店也一直是平壤最顯眼的地標建筑，在平壤任何一個角落都可以看到它，只是在官方地圖上，這個標簽早已被抹去。
衛(wèi)星照片
2008年5月初，據(jù)《朝日新聞》報道，一位剛剛訪問過朝鮮的韓國研究人員表示，朝鮮有可能會開始繼續(xù)建造于1992年停建的摩天大樓柳京大廈。這名研究人員表示，目前朝鮮已經(jīng)準備好了用于修建柳京大廈的建筑材料，朝鮮的相關負責人也表示要“繼續(xù)推進這一工程”。
已經(jīng)開始安裝玻璃幕墻
2009年1月初，在沉睡了17年后，柳京大廈在埃及Orascom集團的資金支持下復工，目前正在刷新頂樓，安裝玻璃板和通信天線。這個平壤市民都不愿提及的龐然大物、政府部門強烈沖動下隨意規(guī)劃出爐的犧牲品，復出前景如何尚未得知。而在金融風暴的沖擊之下，柳京大廈的建造能否解決電力問題、結構問題甚至更長遠的建成之后的投資問題，輿論惟有拭目以待。
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